楼市限跌令放宽了

楼市限跌令放宽了

　　比如去年年中就开始出现的房价“跌停板”，再比如今年苏州、济南、郑州等多个城市开启的房屋回购。

　　所谓房屋回购，就是出钱从开发商手中购买成批的新房，减少市场上的房屋供应，解决去化问题，以达到稳定房价的目的。

　　更有趣、规模也更大的，是房价跌停板。自去年湖南岳阳率先发布房价“跌停板”，要求市区房价跌幅不能超过15%以来，有30个左右的城市在之后跟进。

　　今年跟进的就有福建平潭、广东中山、云南昭通，以及11月9日重新调整限跌令的东莞。

　　11月9日，东莞住建局发布了关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知东建房〔2022〕22号，明确提出：

　　尽管也强调了上浮不能超过备案价，但在当下的楼市语境中，这句话的侧重点明显在后半句，下浮不能超过备案价15%。

　　事实上，此前东莞就给新房设置过跌停板，当时设置的是10%，下浮不能超过10%，现在重新进行了调整，这也是我为何说东莞是重新调整了跌停板。

　　在放松限跌幅度之下，接下来东莞的新盘降价幅度，会明显加大。换句话说，新房降价的大门，敞开了一点点。

　　k22，各城市对于限跌仍非常执着，毕竟在中央强调的楼市稳定大背景下，地方城市也不敢造次。

　　东莞方面，在上一轮牛市中，是房价最跳跃的城市之一。哪怕在遭遇的2020年，东莞都以超过40%的涨幅领涨全国。

　　理性来看东莞，这是一座非常值得看好的城市，因为东莞要产业有产业，要经济有经济，要人口有人口，要区位优势有区位优势。

　　产业与经济方面，东莞是一个工业重镇，其工业实力位居全国前十五，同时是GDP过万亿的城市。从年代以来，一直都是明星地级市，光环始终没有黯淡过。

　　人口方面，东莞是国家统计局官宣的14个特大城市之一，且是最有希望晋级超大城市的城市之一。

　　去年国家统计局披露的数据显示，东莞市常住人口10万，城区人口9万，妥妥的特大城市，而且距离超大城市，城区人口只差万。

　　区位优势方面，东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。

　　这样一座无可挑剔的城市，楼市当然值得看好。也正因为无可挑剔得太过明显，导致在上一轮牛市中，热钱过度涌入，尤其是来自深圳的资本，疯狂炒作，导致东莞房价过度上涨。

　　其主城街道的东城、南城均价突破了4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。

　　东莞目前整体均价位居内地前十。内地房价的10个城市，京津冀2个，粤港澳3个，长三角3个。

　　总之一句话，东莞的泡沫太大了。也正因如此，在这一轮调整中，东莞的房价调整很卖力。

　　成交量自不必说，哪怕经历了年中放开外围区限购，只保留东城、南城、莞城、万江四个街道以及松山湖片区，其余全部放开，依旧卖不动。

　　据合富数据显示，10月东莞新房成交量仅28套，环比下跌25%，比去年同期成交下跌%。

　　万江某项目地价已经去到207/平，推出工抵房团购专场，号称2.4万/平起。寮步某项目，地价去到2/平，特价房价格约在2.4万至2.7万/平。凤岗某项目地价2.5万，线万起。樟木头某项目之前均价2.6-2.7万，现在带装修只要2.1万。塘厦某项目之前均价3.5万，现在带装修只要2.9万......

　　中国楼市“限跌令”放宽了！数据显示，东莞11月份二手房价格环比10月份下跌了5.2%。

　　根据东莞淘房志梳理，当下东莞房价天花板的松山湖现代豪华装修红楼市“限跌令”放宽了！红盘，大多数楼盘单价都已回归到5万，甚至有楼盘3字头就能拿下，降幅普遍在20%上下。

　　面对如此局面，东莞市发布新版限跌令，意在再次强调一下市场需要稳定。毕竟，今年以来的多场高层会议，稳定仍在不断被强调。

　　在发布新版跌停板的同时，东莞放松了跌幅范围，由之前只允许下跌10%扩大至允许下跌15%。

　　在房子卖不动的当下，在房企难以活下去的当下，房企们拥有更加强烈的降价需求来获得现金流。

　　去年下半年还只是民企的房子卖不动，现在连央企、国企以及龙湖这样的优质民企，也卖不动了。

　　前十个月龙湖全口径销售额较去年同期跌去了27.28%。中海、华润、招商、保利无不在跌。碧桂园、万科跌幅都超过三分之一。

　　在这种背景下，旧版的限跌令，显然限制了房企的自救能力。他们需要更大幅度的降价，来吸引购房者。

　　调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。

　　东莞这一次调整，算是对此前广东省地产商会建议的落地执行。也拉开了楼市“跌停板”调整的大幕。

　　自去年至今，大部分出台限跌令的城市，幅度都在15%左右，有的只允许下跌10%。这与当前房企急于自救的环境明显冲突。

　　本号认为，在东莞拉开大幕之后，会有更多此前出台过限跌令的城市，调整限跌幅度。

　　在平衡风险和激发房企自救能力之下，本号认为可以设定在30%左右，也即新房跌幅最多30%。

　　降价30%，还是相当有诚意，可以调动一批目前有购房实力的刚需入场。既帮助房企释放了流动性，又真金白银地助力购房者降压减负。